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PERCHE’ TRASCRIVERE L’ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA?

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PERCHE’ OCCORE TRASCVERE L’ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’

A seguito della morte di una persona, i chiamati all’eredità (per legge o per testamento) diventano proprietari dei beni ereditari solo con l’accettazione di eredità, a seguito della quale assumono la veste di eredi. Se il defunto era titolare della proprietà di beni immobili, è necessario trascrivere, presso l’ufficio dei registri immobiliari competente per territorio, l’accettazione di eredità che sancisce l’avvenuta acquisizione da parte dei chiamati degli immobili ereditari.

Detto adempimento non va confuso con la dichiarazione di successione (e con la trascrizione del relativo certificato), che ha finalità esclusivamente fiscali (art. 5, comma 2, del decreto legislativo 31 ottobre 1990 n. 347).

L’accettazione può essere:

  •  espressa: quando il chiamato all’eredità si reca dal notaio e dichiara espressamente di accettare l’eredità (art. 475 c.c.)
  •  tacita: quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede: ad esempio vendita, donazione o divisione di beni ereditari (art. 476 c.c.)
  • ex legeil chiamato è considerato per legge erede puro e semplice quando sottrae o nasconde beni dell’eredità (Art. 527 c.c.) oppure quando essendo nel possesso dei beni ereditari non compie l’inventario entro tre mesi (art. 485 II c.c.). E’ questa l’ipotesi più diffusa di acquisizione dell’eredità per la quale peraltro il nostro ordinamento non prevede alcuna forma di pubblicità nei RR.II.

E’ prevista invece la possibilità di trascrivere nei RR.II. oltre, ovviamente all’accettazione espressa, anche         l’ accettazione tacita discendente dal compimento di un atto pubblico o autenticato (tale da costituire titolo idoneo alla trascrizione).

Anche in presenza della acquisizione della qualifica di erede ex lege per possesso dei beni ereditari è comunque opportuno, in occasione del compimento di un atto che comporta accettazione tacita di eredità, procedere alla trascrizione dell’accettazione stessa.

Di seguito le principali ragioni che rendono doverosa la trascrizione dell’ accettazione tacita di eredità.

 

1) CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI

In mancanza di trascrizione dell’accettazione di eredità, e per effetto del principio di continuità (art. 2650 del codice civile), non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente. Occorre, infatti, tener conto che un atto di trasferimento immobiliare è opponibile ai terzi solo a seguito della sua trascrizione, e se quest’ultima non produce effetto, la conseguenza è l’inopponibilità dell’atto stesso. Pertanto, chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione, stipula un atto la cui trascrizione non è efficace. L’inefficacia della successiva formalità, che può venir meno a seguito della trascrizione tardiva dell’accettazione di eredità, riguarda anche le iscrizioni ipotecarie (con la conseguente mancata nascita dello stesso diritto di ipoteca).

 

2) IMPROCEDIBILITA’ DELL’ESECUZIONE FORZATA

Qualora l’immobile dovesse essere oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni rileverà la mancata trascrizione degli acquisti mortis causa come causa di sospensione della procedura, con rischi di improcedibilità (Cass. 26/05/2014 n. 11638 e da Cass. 03/04/2015 n. 6833).

Anche per questa ragione, in casodirichiestadimutuo garantito da ipoteca su immobili di provenienza ereditaria, la banca esigerà il rispetto della continuità delle trascrizioni nei 20 anni dalla apertura della successione.

 

3) ACQUISTO DALL’EREDE APPARENTE

E’ possibile che una persona sia erede solo apparentemente(si pensi, ad esempio, al caso in cui i fratelli del defunto, morto senza lasciare genitori, coniuge e figli, si considerino, anche in buona fede, eredi, e come tali presentino una denuncia di successione, mentre il defunto stesso ha disposto – con un testamento che viene scoperto successivamente – esclusivamente a favore di una terza persona, che è quindi il vero erede). In tal caso, chi acquista dall’erede apparente rischia di acquistare da un non proprietario, e quindi di vedersi rivendicare la proprietà da parte dell’erede vero. Se però viene trascritta l’accettazione di eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa salvo il proprio acquisto, se ed in quanto trascritto prima della trascrizione dell’acquisto mortisa causa da parte dell’erede vero (artt. 534, e 2652 n. 7, c.c.).

 

4) PUBBLICITA’ SANANTE

In caso di invalidità di un atto, la legge prevede la cosiddetta “pubblicità sanante” (art. 2652, n. 6, del codice civile), consentendo cioè a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto, nonostante l’invalidità di precedenti atti di acquisto, se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta la domanda di impugnazione dell’atto stesso. A tal fine, se precedentemente si ha un acquisto ereditario non trascritto, in applicazione del principio di continuità detto “effetto sanante” non si produce.                            E’ evidente, quindi, che l’adempimento in oggetto, riveste non poca importanza per “consolidare” l’acquisto successorio rispetto ai terzi, e far sì che colui che acquista dall’erede (o presunto tale) possa avere sicurezza del proprio acquisto.

 

5) ISCRIZIONE DI IPOTECA SUI BENI DEL DEFUNTO

Dall’Art.  2829 C.C. si ricava la possibilità per i creditori di iscrivere ipoteca contro il defunto, finchè non risulti trascritta l’accettazione di eredità da parte degli eredi. Se questa formalità non viene curata, vi è dunque il rischio che un acquirente possa vedere il proprio immobile ipotecato per debiti che facevano capo al de cuius  (dante causa del venditore).

 

4) PUBBLICITA’ SANANTE

In caso di invalidità di un atto, la legge prevede la cosiddetta “pubblicità sanante” (art. 2652, n. 6, del codice civile), consentendo cioè a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto, nonostante l’invalidità di precedenti atti di acquisto, se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta la domanda di impugnazione dell’atto stesso. A tal fine, se precedentemente si ha un acquisto ereditario non trascritto, in applicazione del principio di continuità detto “effetto sanante” non si produce.                            E’ evidente, quindi, che l’adempimento in oggetto, riveste non poca importanza per “consolidare” l’acquisto successorio rispetto ai terzi, e far sì che colui che acquista dall’erede (o presunto tale) possa avere sicurezza del proprio acquisto.

 

5) ISCRIZIONE DI IPOTECA SUI BENI DEL DEFUNTO

Dall’Art.  2829 C.C. si ricava la possibilità per i creditori di iscrivere ipoteca contro il defunto, finchè non risulti trascritta l’accettazione di eredità da parte degli eredi. Se questa formalità non viene curata, vi è dunque il rischio che un acquirente possa vedere il proprio immobile ipotecato per debiti che facevano capo al de cuius  (dante causa del venditore).

 

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