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Affitto con riscatto, cos’è e come funziona

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Cos’è l’affitto con riscatto? I mutui concessi alle famiglie italiane per comprare casa si sono quasi dimezzati da un anno all’altro. Per questo sempre più spesso si fa un gran parlare, di “nuove” formule per l’acquisto alternativo: il rent to buy e il buy to rent.

Può essere funzionale quando un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione è quella di dilazionare il pagamento nel tempo. Ecco quindi che il rent to buy, il buy to rent  queste sono  le“nuove” formule per vendere/acquistare casa per ravvivare il mercato rallentato.

Il rent to buy è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello scaglionamento nel tempo dell’importo.

Nel buy to rent, per contro, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente..

Il buy to rent, opzioni e condizioni 

Ci sono poi tutta una serie di opzioni e di condizioni che si possono definire e prevedere.

Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).

L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”,prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore. 

Il rent to buy, opzioni e condizioni 

Venendo al rent to buyle formule maggiormente adottate, e che possono trovare utilizzo nelle diverse ipotesi quotidiane, sono sostanzialmente due.

Il rent to buy “con opzione”, ovvero altro non è che un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.

Il rent to buy “con preliminare” prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile). 

In conclusione, le formule, e le ipotesi concrete possono poi essere le più diverse, a seconda dei casi particolari, o delle necessità delle parti.

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