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PROVVIGIONE MEDIATORE IMMOBILIARE

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Provvigione mediatore immobiliare

Sempre più spesso, per le vendite di immobili, si ricorre alla figura professionale del mediatore immobiliare tramite il cosiddetto contratto di mediazione.

Avete intenzione di vendere un immobile di vostra proprietà ma non sapete da dove iniziare? Magari non avete nemmeno in mente nessun potenziale acquirente? Il mediatore immobiliare pare essere la figura professionale che fa al caso vostro. Si tratta di un professionista incaricato di mettere in contatto due parti affinché esse possano concludere un accordo. Ovviamente, per avvalervi dell’intervento del mediatore immobiliare, dovrete versargli un corrispettivo. Vediamo quindi approfonditamente cos’è un contratto di mediazione, quale ruolo svolge e a quanto ammonta la provvigione del mediatore immobiliare.

Che cos’è il contratto di mediazione?

Il contratto di mediazione è un particolare contratto attraverso il quale il mediatore, appunto, fa da tramite tra due parti, dette intermediate, affinché esse possano concludere un contratto. Per il lavoro svolto, il mediatore viene ricompensato secondo quanto stabilito dal contratto, solo e soltanto se le parti intermediate riescono effettivamente a concludere il contratto. Il mediatore non è legato alle parti da nessun rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza [1].

Ovviamente il mediatore è una persona esperta in un determinato settore. Il mediatore immobiliare, infatti, fa da tramite tra il venditore di un appartamento e il potenziale acquirente, svolgendo una attività di assistenza e ricerca. Non essendo legata a nessuna delle due parti intermediate, la figura del mediatore è completamente neutrale. Proprio per questo motivo, la legge vieta [2] che il mediatore svolga un qualsiasi lavoro diverso da quello del mediatore, a garanzia della sua imparzialità ma anche per evitare eventuali conflitti d’interesse.

Per poter esercitare la professione, il mediatore deve essere iscritto al registro delle imprese in caso di società, o al REA (Repertorio Economico Amministrativo) in caso di persona fisica.

Qual è l’oggetto del contratto di mediazione?

Il lavoro del mediatore consiste, come abbiamo detto, nel fare da tramite tra due possibili contraenti. L’oggetto del contratto è quindi l’affare delle parti intermediate. Questo termine ha un’accezione più ampia di quella di contratto, perché per affare si intende qualsiasi operazione economica che genera un rapporto obbligatorio tra le parti [3]. È importante che l’affare sia determinato in ogni sua parte grazie all’intervento del mediatore, altrimenti non sarebbe obbligatorio per le parti corrispondergli una somma di denaro a titolo di corrispettivo per l’azione svolta.

Come nasce il contratto di mediazione?

Le parti intermediate devono esprimere la propria volontà di avvalersi dell’opera del mediatore. Questo volontà può essere espressa, ma anche manifestata implicitamente mediante fatti concludenti [4] (per tali intendendosi delle azioni che sottintendono senza dubbio la volontà di avvalersi dell’azione del mediatore). Poniamo ad esempio il caso in cui due parti, in tempi diversi e con obiettivi diversi, si rivolgano al mediatore affinché egli ricerchi una possibile controparte contrattuale. Il ruolo del mediatore è quello di mettere in contatto persone che possano concludere un affare tra loro. Il caso più facile da immaginare è quello di una persona che vuole vendere un appartamento e un’altra che invece intende acquistarlo: il mediatore non fa altro che metterle in contatto tra loro.

La legge non richiede una forma particolare perché il contratto sia valido. Normalmente però il mediatore si avvale di un contratto scritto che le parti – che intendono avvalersi del suo intervento – devono sottoscrivere. Di norma questi modelli contengono anche delle specifiche clausole contrattuali relative al pagamento del compenso del mediatore.

Allo stesso modo, la legge non dispone nulla sulla durata del contratto di mediazione. Ciò non significa che le parti o il mediatore stesso non possano fissare un termine, scaduto il quale il contratto si intende automaticamente sciolto. Generalmente, è importante fissare un termine quando l’attività del mediatore rischia di prolungarsi troppo.
A meno che la legge non disponga altrimenti, il mediatore può conferire l’incarico ad una terza persona, a lui sottoposta, chiamata appunto submediatore. In questo caso l’obbligo di versare il corrispettivo al submediatore spetta soltanto al mediatore stesso e non anche alle parti [5].

Come si svolge l’incarico del mediatore?

La legge prevede degli obblighi a carico delle parti del contratto di mediazione. Ad esempio, il mediatore deve mantenersi sempre imparziale rispetto alle parti intermediate [6]. In poche parole, il mediatore non deve essere legato alle parti intermediate da rapporti di dipendenza, collaborazione o rappresentanza [7]. In caso contrario, non si potrebbe parlare di contratto di mediazione, che non verrebbe a configurarsi.
Il grado di diligenza richiesto al mediatore dalla legge deve essere adeguato alle caratteristiche dell’affare, soprattutto per quanto riguarda la sicurezza dello stesso.

Qual è la provvigione del mediatore immobiliare?

Come corrispettivo per il lavoro prestato, il mediatore ha diritto ad ottenere una provvigione. Perché questo diritto ad essere ricompensato possa sorgere, devono ricorrere alcuni requisiti [8]:

  • il mediatore deve essere iscritto al registro delle imprese o al REA;
  • l’affare tra le parti deve essere concluso. La conclusione del suddetto affare può essere avvenuta anche dopo la scadenza dell’incarico [9]. Nel caso in cui il mediatore agisca in giudizio contro le parti per ottenere la provvigione, non è necessario che l’affare tra le due sia già concluso, potendo la conclusione intervenire nel corso del giudizio stesso [10];
  • il mediatore deve aver contribuito alla conclusione dell’affare [11];

Se più mediatori hanno partecipato alla conclusione dello stesso affare, ognuno di loro ha diritto ad una quota della provvigione [12]. Ciò vale sia nel caso in cui i mediatori abbiano collaborato tra loro, sia nel caso in cui siano intervenuti in momenti differenti ma giovandosi l’uno del lavoro svolto dall’altro.
Il mediatore, per ottenere la provvigione che gli spetta, può rivolgersi al soggetto che ha assunto l’iniziativa economica, che gli ha affidato l’incarico e che ha gestito lo svolgimento dell’iniziativa stessa. Il mediatore non ha il diritto di chiedere la provvigione alla parte intermediata che non fosse a conoscenza della sua opera di mediatore. Se quindi una delle due parti, incolpevolmente, non sapeva del lavoro svolto dal mediatore, questa non è tenuta a pagare la provvigione [13].
Le parti possono anche stabilire che l’obbligo di pagare la provvigione gravi su una soltanto di esse, oppure ripartire l’ammontare della provvigione in quote differenziate.

Quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare?

Il mediatore immobiliare matura il diritto alla provvigione quando l’affare tra le parti viene concluso. Nel caso in cui però l’affare non si conclusa per colpa di una delle due parti, il mediatore può richiedere comunque il pagamento del suo compenso, a meno che la parte intermediata in questione non dimostri che l’affare non si è concluso per un motivo valido.
Perché il diritto al compenso sorga, è necessario che l’interevento del mediatore sia stato determinante, Ciò non significa che il lavoro del mediatore debba essere stata la causa unica della conclusione dell’affare, basta semplicemente che il mediatore abbia messo in contatto le due parti contraenti, e che quindi senza il suo intervento l’affare non si sarebbe concluso [14].

A quanto ammonta la provvigione del mediatore immobiliare?

L’ammontare della provvigione [15] e la sua ripartizione tra le parti intermediate, se non è stata già stabilita in sede contrattuale, deve essere determinata sulla base delle tariffe professionali e sugli usi locali. Altrimenti, si dovrà stabilire secondo equità [16].
Salvo disposizioni contrarie, il mediatore ha diritto, oltre al compenso, anche al rimborso delle spese sostenute durante il suo incarico (viaggi, telefonate, richieste di documenti).

note

[1] art. 1754 c.c.
[2] art. 5 c. 3 L. 39/89
[3] Cass. 25 ottobre 2010 n. 21836, Cass. 19 luglio 2002 n. 10558, TAR Campania 15 giugno 2005 n. 911
[4] Cass. 9 dicembre 2014 n. 25851, Cass. 14 aprile 2005 n. 7759, Cass. 22 maggio 2001 n. 6963
[5] Cass. 3 settembre 1991 n. 9350
[6] art. 1754 c.c.
[7] Cass. 26 maggio 2000 n. 6959, Cass. 9 febbraio 2000 n. 1447, Trib. Milano 4 febbraio 2013 n. 1544
[8] art. 1755 c.c.
[9] Cass. 5 marzo 2009 n. 5348, Cass. 18 settembre 2008 n. 23842, Trib. Bari 11 giugno 2009
[10] Cass. 27 maggio 2009 n. 12283
[11] Cass. 10 maggio 2011 n. 10320, Cass. 15 maggio 2002 n. 7067, Trib. Lecce 2 gennaio 2013, Trib. Modena 7 dicembre 2012 n. 1863
[12] art. 1758 c.c.
[13] Cass. 7 giugno 2011 n. 12390, Cass. 15 marzo 2007 n. 6004
[14] Cass. 16 gennaio 2018 n. 869, Cass. 9 dicembre 2014 n. 25851, Cass. 15 aprile 2008 n. 9884, Cass. 7 aprile 2005 n. 7252, Trib. Treviso 8 giugno 2017 n. 1313, Trib. Genova 25 febbraio 2011 n. 897, Trib. Bari 7 gennaio 2010 n. 18
[15] art. 1755 c. 2 c.c.
[16] Cass. 31 luglio 2012 n. 13656, Cass. 29 aprile 2004 n. 8216, Cass. 7 agosto 2002 n. 11911, Trib. Monza 28 novembre 2013

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